Nef (Timur Gayrimenkul) 2. Çeyrek Sonuçları ve Sermaye Artışı Üzerine

Son dönemlerin, yapmış olduğu projeler ve sponsorluklar ile, en dikkat çeken gayrimenkul şirketlerinden biri olan Nef, geçtiğimiz haftalarda yaptığı sermaye artışı haberi ile dikkatimi çekti. Başarılarıyla övünen, Barcelona'ya sponsor olan ve borçlanma aracı borsada işlem gören Timur Gayrimenkul (Nef) firmasına göz atmanın gayrimenkul sektörü ile alakalı kırılgan durumu anlamamıza yararı olacağı kanısındayım.

Yazıyı İŞ GYO firması birinci ve ikinci yazım ile paralel okumanızda fayda var. İŞ GYO ve Nef arasındaki en büyük fark İŞ GYO'nun konut yap-sat stratejisini kira geliri elde ettiği gayrimenkulleri ile destekleyebiliyor oluşudur.

Nef Operasyonel Verileri

Bir gayrimenkul firması için en önem verdiğim veri, stok kalemine yapılan yıllık harcamanın ne kadarının proje esnasında ünite satışı yapılarak (ertelenmiş gelir) finanse edildiğidir. Analiz edebileceğimiz yıl sayısı az olmasına rağmen, 2017 yılında stokların yükselişine göre ertelenmiş gelirlerdeki artış geride kalmıştır.

Nakit satışı ile beraber firmanın vadeli satışları sonucu ticari alacakları da oluşmaya ve büyümeye devam etmiştir. 2016 yılında oluşan net ticari alacak artışını, aynı yıl oluşan 'ertelenmiş gelir-stok' net fark rakamı finanse edebilmiştir; ancak 2017 yılında her iki tarafta da Nef açık vererek bilançosunu zorlamıştır.

Gayrimenkul ve inşaat firmalarının bir proje bitmeden başka bir projeye başlaması ve projeleri birbirini finanse edecek şekilde (minimal özkaynak ile) devam ettirmeye çalışan sektör yapısı Nef içinde geçerli duruyor.  2016 yılında herhangi bir sıkıntı yok gözükürken firma elinde bulunan arsalara ek başka arsalar için ciddi ön ödemeler yapmıştır. Para ucuzken ve ekonomi iyi durumundayken birbirini besleyen bu sistem aldatıcı güvenilirlik yaratmış olsa da sistem konuta olan talebe oldukça muhtaçtır.

2016 yılında arsa alımları için yapılan yaklaşık 200 Milyon TL'lik ön ödeme ve 2017 yılında nakit satışların azalması ve vadeli satışların artışı sonucu firma her iki yılda da operasyonel nakit açığı vermiştir.

Son açıklanan finansal tablo dipnotlarına göre Nef'in 15 farklı süreçlerde olan konut projesi mevcuttur.

Konut yap-sat yatırımları yanında, ne olduğunu bulamadığım, yapılmakta olan ve şu ana kadar 142 Milyon TL harcanan yatırım mevcuttur.

Nef'i Torunlar ve İŞ GYO gibi diğer gayrimenkul firmalarından ayıran ve negatif olan en büyük özelliğinin kira geliri elde ettiği gayrimenkullerinin azlığıdır. Bu negatif durum konut yap-sat tarafında yaşanan durgunluğun şokunu azaltacak gelirlerin olmayışıdır.

Operasyonel açıdan özet olarak Nef firması ciddi sayıda konut projesini yakın zaman dilimlerinde yapmaya çalışarak riskli bir hamle yapmıştır. 2017 yılında başlayan konut piyasası durgunluğuna ön ödemesi yapılmış arsalar, minimum kira geliri ve nakit yerine vadeli satışlara bel bağlayarak giren firmanın borçları artmakta ve bilançosu zorlanmaktadır.

Özkaynak Durumu

Firmanın  özkaynağı 2. çeyrek verilerine göre 313,3 Milyon TL'dir. Konutların teslimatı ile beraber pozitif bir etkinin olmasını beklemeliyiz; ancak firmanın özellikle Euro para birimi cinsinden yaklaşık 113 Milyon Euro'luk bir açığı söz konusudur. 2. çeyrek sonrası gerçekleşen Dolar ve Euro'nun TL'ye karşı %34'lük değer kazanması ile firma özkaynağı, tüm verilerin sabit kalması durumunda, 203,5 Milyon TL (59,78*3,4) azalacaktır.

Bu sebeple firma geçtiğimiz günlerde sermaye artışına gittiğini belirtmiştir. İlk haberi gördüğümde 406,6 Milyon TL nakit sermaye artışına gidileceğini düşünmüş olsam da, sermaye ayni olarak, yani Erdem Timur'a ait gayrimenkullerin firmaya aktarılması ile, arttırılmıştır.

Sonuç olarak Nef firması mevcut projelerini bitirmeyi hedefleyip, yeni projeler konusunda acele etmemelidir. Önceliğini alacakların tahsilatı ile berabar borç azaltımına vermesi ve yeni bir proje yapılacaksa kira geliri elde edebilmeyi hedeflemelidir. Mevcut sıkıntısı İş GYO'dan farklı olarak yüksek borçluluk ve elde kalan konut stokları değil; özkaynağın geçici zayıflığıdır.

Beğendiyseniz lütfen paylaşın...